Qu'est-ce que le déficit foncier ?
C’est une opération d’acquisition d’un bien et de travaux déductibles sur celui-ci. Si les travaux et charges locatives déductibles sont supérieures au montant des revenus locatifs encaissés au cours d’une année, un déficit foncier est généré, d’où le nom de ce type d’opération.
Types de charges déductibles
Les types de charges déductibles sont
Les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien ;
Les charges générées par l’exploitation du bien immobilier telles que la taxe foncière, charges de copropriété, les frais d’agences pour la gestion du bien.
Les charges financières liées au bien immobilier telles que les intérêts d’emprunt pour l’acquisition ou la réparation du logement.
Dans le cadre d’un projet immobilier à distance, nous préconisons l’achat d’un projet complet (immobilier et travaux) géré par un professionnel.
Obligations légales du déficit foncier
Le bien doit être obligatoirement loué pendant la durée d’absorption des travaux + 3 ans.
Si vous êtes non résident fiscal Français, le déficit foncier est déduit uniquement de vos revenus fonciers, il diminue ou annule l’impôt dû.
Si vous souhaitez réduire votre montant d’impôt sur les revenus fonciers, le déficit foncier est une solution très efficace. Comme pour tout investissement immobilier, il est primordial de bien analyser l’emplacement et le marché locatif.
VOICI UN EXEMPLE CONCRET
Un expatrié Français vivant en Asie dispose d ‘un patrimoine : Une maison en France valeur 600.000 euros, louée 1500 euros / mois net soit un revenus fonciers nets : 18.000 euros / an
Il a un projet en déficit foncier : Un studio en 1ere couronne de Paris avec une durée de travaux de deux ans
La surface de l’appartement : 20 m2 / Prix d’acquisition : 180.000 euros avec 40% de travaux déductibles
Le foncier représente 108.000 euros
Les travaux représentent 72.000 euros
Le loyer potentiel après travaux : 500 euros / mois
Pour des non-résidents basés en Asie : le taux d’imposition est de 20% + 17.2% de prélèvements sociaux
3 scénarios sont possibles :
1– J’investis dans le projet en déficit foncier
L’investissement va permettre une économie d’impôt de 26 784 euros et les revenus locatifs seront augmentés de 6 000 euros par an.
A partir de la 5eme année, ces revenus seront exonérés d‘impôt pendant 25 ans et subiront un impôt limité de 10 % ensuite
2 - J’investis dans un appartement sans travaux
Les loyers générés subiront un impôt à 37,2%. N’ayant pas de travaux, il n’y aura donc pas d’avantage fiscal.
3 – Je n’investis pas
Je n’augmente pas mon patrimoine. Les revenus et les impôts restent similaires.
Pour conclure ce tableau illustre nos propos sur la solution à choisir :
Pour conclure
Le projet en déficit foncier est le plus intéressant, car c’est celui qui va permettre d’avoir un coût global le moins cher et un gain plus important.
Au-delà de notre exemple, plus le revenu foncier est important plus élevée sera l’économie d’impôt. Ce type d’investissement est particulièrement recommandé au de là de 12 000 euros de revenu foncier par an.