Lorsque deux personnes sont en couple, une des étapes fréquentes est l’achat d’un bien immobilier. En France 58% des ménages sont propriétaires. Alors qu’acheter à deux présente des avantages, il est important de s’intéresser de plus près au statut de la relation et les impacts futurs de cette acquisition.
Acheter entre concubins, sans être mariés
Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier dans le cadre d’un concubinage, il est nécessaire de discuter pour définir en amont qui figurera sur l’acte d’achat. En effet, seul celui qui figure dans l’acte d’achat du bien sera considéré comme le propriétaire. Le concubin, même s’il a participé au financement ne sera pas protégé en cas de séparation ou de décès.
Lorsque les deux personnes figurent sur l’acte d’achat, celui-ci se fait sous le régime de l’indivision. Toutes les décisions en rapport avec le bien doivent alors être prises avec le consentement des deux concubins, ce qui peut poser problème en cas de séparation. En cas de décès, le concubin survivant peut être prioritaire sur le rachat de la quote-part si une convention d’indivision a été signée. Cependant, s’il existe des héritiers réservataires (enfant ou époux de la personne décédée) le concubin ne pourra pas hériter de la totalité du bien.
Créer une SCI permet également de devenir propriétaire en tant que concubins. Ce montage qui peut protéger en cas de séparation ou de décès s’avère utile à partir d’un certain niveau d’investissement. Les coûts sont en effet importants et la rédaction des statuts doit être validée par un notaire.
Acheter en étant pacsés
Le Pacte Civil de Solidarité est un contrat entre deux personnes pour organiser leur vie commune. Il confère des droits en matière de fiscalité. Les deux personnes liées par un pacs vivent, à défaut de précision de leur part, selon un régime de séparation des biens. Dans ce cas chacun peut acquérir un bien de manière individuelle. Il faudra mettre en place un testament pour permettre au partenaire d’être bénéficiaire en cas de décès.
Il est aussi possible d’acheter à deux, vous rentrerez alors dans le système de l’indivision, décrit précédemment.
Acheter sans contrat de mariage : Communauté légale réduite aux acquêts (en droit français)
En France, 80% des couples mariés n’ont pas rédigé de contrat de mariage. Dans ce cas, les biens sont répartis en trois catégories :
- ceux de chacun des époux acquis avant le mariage ;
- les biens recueillis après le mariage par voie de donation ou de succession ;
- les biens communs achetés par les conjoints, ensemble ou séparément.
Tout logement acheté après le mariage est donc un bien commun. Si l’apport utilisé provient d’une donation ou d’un héritage, il est possible d’insérer dans l’acte d’achat une clause d’emploi qui mentionne la provenance des fonds.
Acheter avec contrat de mariage
- Séparation de biens
Dans un mariage régit par la séparation des biens, il n’y a pas de patrimoine commun. Lors d’une acquisition avec les fonds de chacun des époux, c’est le système d’indivision qui prévaut.
- Communauté universelle
Si le régime matrimonial choisi est la communauté universelle (par exemple, quand il n’y a pas d’enfant en jeu), tous les biens possédés, acquis avant ou après le mariage, appartiennent à la communauté. Cependant, rien n’empêche de prévoir une clause d’exclusion pour que certains biens, reçus par donation ou en héritage, restent des biens propres.
Emprunter ensemble n’est pas anodin
Dans la majorité des cas, l’achat d’un bien immobilier passe par la souscription d’un crédit. Lorsque deux personnes signent l’emprunt, chacun est solidaire de son co-emprunteur, c’est-à-dire qu’il s’engage à rembourser seul, les mensualités en cas de défaillance de son conjoint, partenaire ou concubin. De plus, votre quote-part de propriété n’est pas à l’abri d’une éventuelle saisie car les contrats de prêt prévoient toujours une hypothèque sur l’intégralité du bien ; la banque peut donc le mettre en vente en cas de défaut de paiement d’un seul d’entre vous.
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Notre conseil
Acheter à deux n’est pas neutre et peut entrainer des conséquences importantes en cas de décès ou de séparation. En tant qu’experts de l’investissement immobilier et financier pour les expatriés, nous préconisons aux couples d’acheter dans le cadre du mariage ou d’un pacs. Si vous souhaitez rester en situation de concubinage, nous vous recommandons plutôt de réaliser deux investissements séparés, sur des budgets unitaires moins importants.