Avec une forte inflation en Europe, les effets sur la rentabilité des placements sont notables. Il reste cependant possible pour les propriétaires immobiliers de tirer leur épingle du jeu.
L’année 2022 a été placée sous le signe de l’inflation. Les conséquences des évènements internationaux et la reprise de l’économie post Covid ont provoqué une inflation importante dans la zone euro à 9.2% pour l’année. Si la France s’en est mieux tiré que d’autres pays, les prix ont tout de même augmenté de 6.2%. Pour l’épargnant, la valeur de sommes d’argent sur un compte courant sans rémunération a donc fortement baissé en 2022.
En termes de placements financiers, l’année a aussi été complexe avec un CAC40 qui a clôturé sur l’une des plus mauvaises années avec -9.75%. Dans le même temps, l’augmentation importante des taux d’intérêts a provoqué un crash obligataire d’environ -15% sur ces placements normalement vus comme peu risqués. La perte valeur pour les épargnants a donc été doublement significative.
Les investissements à risques moins élevés ont le mieux performé :
Concernant les prix de l’immobilier d’habitation, la hausse des taux d’intérêts et les restrictions sur le crédit ont réduit le nombre de transaction. Les prix de certaines grandes villes ayant fortement augmenté ces dernières années, ces marchés ont vu une stagnation voire une légère baisse des prix.
L’immobilier locatif a attiré de nombreux investisseurs expatriés ces dernières années. Les taux d’intérêt extrêmement faibles ont permis de lever de la dette peu chère sur du long terme. Ces projets ont été peu affectés par les marchés financiers. La montée de l’inflation aura en revanche des effets indirects :
L’Indice de revalorisation des loyers (IRL) est plafonné à 3.6% en 2023. Si un propriétaire arrive à appliquer une hausse de loyer, il ne pourra en aucun cas dépasser ce chiffre. En conséquence, l’investisseur en immobilier locatif classique va voir son loyer baisser en comparaison de l’inflation.
D’autres éléments sont à prendre en compte :
Avec stagnation des prix de l’immobilier, une inflation qui grignote les loyers et des coûts de travaux important, l’investissement immobilier locatif classique ne fut pas le plus performant en 2022.
Le chiffre de 5.14% d’augmentation concerne bien certains investissements immobiliers car il s’agit de l’indice nationale du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées. Proche de l’inflation, l’augmentation de cet indice était de 0.46% en 2021, 1.97% en 2022 et 5.14% en 2023. Il conditionne le calcul des loyers perçus par les investisseurs propriétaires dans ces établissements de santé. Ces propriétaires vont bien voir le loyer perçu augmenter de 5.14% en 2023.
Il est important de noter que l’augmentation des loyers suivant cet indice est automatique et inclus dans les closes du contrat de location. Cette augmentation est donc appliquée par le locataire sans discussion. Le bail n’est pas un bail d’habitation, mais un bail commercial d’une durée de 10 à 12 ans renouvelable.
Il existe plusieurs types d’établissements de santé permettant l’investissement, notamment les EHPAD, les SSR et les établissements 4eme âge. La forte implication de l’état dans ces secteurs implique une protection des patients, de l’outil de travail et de l’activité. Si les actions de certains opérateurs du secteur ont fortement baissé en 2022, les propriétaires bailleurs n’ont pas été impactés. Ils continuent à percevoir leur loyer selon le bail signé.
L’investissement en établissement de santé est un moyen de constituer de la rente à terme. L’investisseur va faire l’acquisition d’une ou plusieurs chambres dans l’établissement. Au moment de l’achat, il signera le bail de long terme (10 à 12 ans) qui indiquera le montant du loyer et les clauses d’augmentation. Comme tout bien immobilier, celui-ci peut être acheté à crédit et les loyers permettront de rembourser tout ou partie des mensualités.
S’agissant de location meublée avec amortissement en LMNP / LMP, la fiscalité sur les loyers sera nulle pendant 10 à 15 ans. Pendant cette période, le propriétaire sera totalement déchargé des soucis de gestion. Une fois le crédit remboursé, le loyer le bien pourra être revendu pour générer du capital, ou conservé pour constituer une rente dont le montant augmentera chaque année en fonction de l’indice en question, donc 5.14 % en 2023.
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