Le retour de l’inflation, et la remontée des taux d’intérêts qui l’accompagne font la une des journaux depuis quelques mois. Même si la flambée d’inflation ne sera probablement que temporaire, l’inflation en France restera bien au-delà des niveaux de ces dernières années. Cette remontée de l’inflation s’est accompagnée de la hausse des taux d’intérêts et d’une difficulté beaucoup plus importante à trouver du crédit pour l’investissement immobilier. Avec cette montée des taux, est-il toujours opportun d’emprunter pour investir dans l’immobilier ?
Perspective historique
Si la remontée des taux de crédit de 1 à 1.5% l’année dernière a un impact réel, il faut cependant la remettre en perspective sur du moyen et long terme.
1988 – 2006 : La chute exceptionnelle des taux de crédit immobilier
Cela peut paraître incroyable aujourd’hui, mais au début des années 1990, le taux d’emprunt moyen pour un crédit immobilier dépassait 9 % hors assurance. Couplé à une hausse continue des prix immobiliers, un tel niveau sur les taux de crédit représentait un coût exorbitant pour les ménages.
Les taux de crédit ont considérablement baissé au cours des années 1990 : de 9 % en 1992, ils passent à 5 % en 1998, soit -4 points en 6 ans. La chute se poursuit dans les années 2000 pour atteindre son niveau le plus bas en 2006 : 3,5 %, toujours hors assurance.
2007 – 2021 : La crise financière et la plongée des taux
La crise des subprimes de 2007 s’étend à l’Europe et la France, on parle de crise économique mondiale en 2008. Ceci s’accompagne d’une remontée des taux autour de 5%. Souhaitant relancer l’économie, les banques centrales font baisser les taux et se lancent dans des politiques de rachat massif d’obligations, le « quantitative easing ».
L’année 2009 voit une chute rapide des taux d’emprunt immobiliers. Le taux moyen pratiqué par les banques passe de 5 % début 2009 à 3,5 % en 2011, puis à 2 % en 2015 avant de se stabiliser autour de 1,5 % en 2017.
Les taux ont encore baissé en 2018-2019. Pendant cette période, les résidents fiscaux Français pouvaient parfois emprunter à moins de 1% d’intérêt. Cette situation exceptionnelle a poussé de nombreuses personnes à s’endetter. Parallèlement, les banques ont été submergées de demandes de renégociation d’emprunts à taux fixes élevés, ou de transfert de crédit vers un taux plus faible.
2022- : Remontée des taux
En 2022, la montée brusque des tensions internationales, les difficultés nouvelles d’approvisionnement en énergies, combinées à la reprise économique post CoVid ont provoqué un retour massif de l’inflation. Celle-ci s’est accompagnée d’une hausse des taux immobiliers en France de +1 à +1.5%. Même si cette hausse est significative, il faut rappeler que les taux actuels restent historiquement faibles.
En parallèle, l’offre de crédits des banques s’est considérablement réduite, il est donc devenu beaucoup plus difficile d’obtenir un crédit. Les expatriés sont d’autant plus impactés et l’obtention d’un crédit est devenu beaucoup plus aléatoire.
L'effet de levier reste essentiel
Au-delà du simple taux d’intérêt, le crédit garde deux avantages essentiels pour l’investisseur. L’effet de levier du crédit reste son principal intérêt, quelque soit le taux appliqué.
Faire payer une partie du bien par le locataire
Grâce au crédit, on échange du temps contre de l’argent. En versant des loyers, le locataire va payer une bonne partie du bien. En cas d’achat comptant, le prix de revient du bien est le prix d’achat. Avec un crédit, tout change car le prix de revient est bien l’apport + les mensualités + les frais, desquels on déduit les loyers. Le prix de revient est très inférieur au prix d’achat, la différence s’ajoutant à la rentabilité de l’opération. L’utilisation du crédit reste très rentable pour l’investisseur, d’autant que l’immobilier est le seul investissement pour lesquels les banques prêtent de l’argent pour investir. L’augmentation faible des taux n’impacte que très peu la rentabilité du projet. Même si on peut acheter comptant, faire un crédit rendra l’opération plus rentable.
Augmenter son budget, l’effet multiplicateur du crédit
L’autre intérêt du crédit, c’est de pouvoir faire un projet plus important que celui qu’on pourrait faire comptant. En immobilier, on gagne de l’argent sur les sommes qu’on apporte mais aussi sur les sommes que la banque prête. Au terme du projet, l’investisseur aura un bien d’une valeur beaucoup plus importante que le capital de départ. Dans ce cas, l’augmentation des taux d’intérêts n’a que peu de conséquence sur le but final et le crédit est la condition sine qua non de l’opération. Il faut donc s’endetter.
Le taux fixe, protection contre l'inflation
L’emprunt immobilier en France est en général un emprunt en euro à taux fixe sur une longue période. Particularité du marché bancaire français, le taux fixe protège fortement le consommateur en faisant peser le risque de variation de taux sur la banque et non sur l’emprunteur. Cet avantage a un revers de la médaille, puisque les banques sont plus frileuses à prêter, particulièrement si la visibilité sur les marchés de taux est faible.
En période d’inflation, le taux fixe a un double avantage : D’une part la charge relative de la dette baisse d’années en années car la mensualité reste fixe, d’autre part le montant des loyers augmente en suivant peu ou prou l’inflation.
Pour juguler l’inflation, la Banque Centrale Européenne a augmenté ses taux directeurs, dont l’OAT 10 ans qui sert de base aux taux des prêts immobiliers des particuliers. Si les taux ont augmenté entre 1 et 1,5% sur l’année écoulée, le principe du taux fixe reste fondamental, il sera toujours temps de renégocier un meilleur taux si nous connaissons à nouveau une période de taux très bas dans les 15 prochaines années
Un point reste cependant à surveiller : la politique d’encadrement des loyers de certaines communes va limiter l’augmentation des revenus. Ces politiques risquent de se développer si l’inflation est durable.Si on veut limiter ce risque, mieux vaut se tourner vers les placements immobiliers dont les loyers sont indexés, en particulier les résidences étudiantes et les établissements de santé. Certains EHPAD ont par exemple vu leur loyer augmenter de plus de 5% l’année dernière (Suivez ce lien pour lire notre article sur le sujet).
Conclusion
Même si les taux augmentent, il reste intéressant de s’endetter. Cet endettement permettra de rendre l’opération plus rentable, et d’utiliser l’effet multiplicateur du crédit. La difficulté d’obtention du crédit en renforce l’attrait, si on peut encore s’endetter avec les taux actuels, il ne faut pas laisser passer cette opportunité.
Les opportunités de crédit se sont considérablement réduites ces derniers mois, et on estime qu’en France une demande de crédit sur deux est maintenant rejetée. Dans ce cas, il faut chercher des systèmes avec effet de levier sans crédit, où un tiers non bancaire va porter une partie du bien en échange de son utilisation dans le temps. C’est exactement le principe de la nue-propriété temporaire. L’achat de la nue-propriété s’étale sur 2 à 3 ans, ce qui permet de financer des projets avec des apports de 50 à 80 ke par an sur une période de 3 ans. Si on a accumulé des liquidités mais qu’on ne peut obtenir un crédit, c’est une alternative à examiner. Pour plus d’informations, consultez notre article sur le sujet en suivant ce lien.