L’immobilier en France reste une valeur sure, mais la taxation peut être importante. Des solutions existent pour optimiser cette situation.
La grosse partie de l’impôt porte sur les revenus fonciers (déclaration 2044), souvent issus de la mise en location de l’ancienne résidence principale en France pendant l’expatriation. Dans la même catégorie se trouvent les revenus issus de SCPI et d’autres biens loués en nu. Hors déductions, l’impôt représente 37.2% du montant imposable (20% d’impôts et 17.2% de prélèvements sociaux), voir 47.2% au-delà de 25700 euros de revenus fonciers nets en France. C’est là qu’il faut agir pour réduire la ponction !
Voici 5 solutions possibles, à appliquer en 2023 pour un résultat en 2024
1 - Passer au réel
Le premier moyen d’optimiser les impôts sur les revenus fonciers est de sortir de la facilité dans la prochaine déclaration d’impôts.
Vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 euros annuel?
Dans ce cas, vous êtes obligatoirement au régime réel. Vous remplissez une déclaration 2044 et vous comptabilisez vos revenus fonciers totaux et déduisez les charges déductibles :
- Intérêts d’emprunts
- Taxe foncières
- Charges courantes (gardien, agence, assurance) à collecter des différents acteurs
- Les travaux déductibles (voir ci-dessous)
A faire:
- Vérifier le régime de 2023 et passer au réel en 2024
- Vérifier que toutes les charges sont bien prises en compte pour le calcul du réel
2 - Faire des travaux
L’impact du DPE (Diagnostic de performance énergétique) sur l’immobilier ancien pousse les propriétaires à faire des travaux d’amélioration énergétique (voir notre article sur le sujet). Une bonne partie sera déductible des revenus fonciers. C’est une opportunité de baisser ses impôts et de réduire la facture énergétique.
Attention les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles! Donc ajouter un étage, ou agrandir sa maison n’entre pas dans ce cadre. Les déductions pour travaux ne sont possibles que sur les biens loués, donc pas de déduction pour isoler sa résidence secondaire (voir notre article sur le sujet)
Les joies des travaux à distance
Une façon efficace de réduire ses impôts est donc de faire des travaux sur des biens loués. Si des locataires seront contents que leur confort s’améliore, ils ne seront pas forcément heureux de subir des travaux lourds. Gérer des travaux est complexe, encore plus quand on est loin. Solution à éviter sans un relais sur place, avec de connaissances techniques appropriées.
Projet en déficit foncier
Comment créer une déduction sans avoir à gérer les travaux ? Investir dans un projet en déficit foncier. Il s’agit d’un projet packagé avec achat d’un immeuble en mauvais état et conduite des travaux très importants par des professionnels. Les travaux déductibles représenteront 40% à 80% du prix !
Il faut au moins générer 50.000 euros de travaux déductibles pour que ce soit rentable. Pour bénéficier de la réduction, le nouveau bien devra être loué en location nue pendant 9 ans. L’impôt sur les revenus fonciers sera réduit ou annulé pour plusieurs années. Il s’agit d’une solution très efficace.
A faire :
- Vérifier si on peut encore faire des travaux déductibles en 2023 (donc déductibles en 2024) ?
- Etudier les projets en déficit foncier
3 - Nue-propriété temporaire à crédit
Comment augmenter les intérêts d’emprunt déductible, sans générer de revenu supplémentaire ? On achète une nue-propriété temporaire à crédit, c’est à dire un bien dont on perçoit immédiatement 15 à 18 ans de loyer sous forme de réduction du prix d’environ 40%. Le crédit génère des intérêts d’emprunts qui sont déductibles des revenus fonciers. La nue-propriété temporaire à crédit permet de continuer à investir dans l’immobilier en réduisant ses impôts. Intérêt supplémentaire, le bien n’entre pas dans l’assiette IFI pour la durée de nue-propriété (15 à 18 ans).
Au-delà de l’aspect purement fiscal, ce type d’investissement est particulièrement intéressant pour miser sur la plus-value, notamment à proximité de lignes de transport à venir. La période de 15 à 18 ans laisse suffisamment de temps pour que le quartier intègre totalement la nouvelle offre de transports disponibles. Alternativement, ce type d’investissement permet de s’acheter un bien en station balnéaire ou touristique, sans avoir à le gérer pendant une longue période, et d’en profiter à la retraite.
A faire :
- Etudier un projet en nue-propriété temporaire
4 - Ne plus louer
Certains propriétaires agacés par le montant des taxes et les déboires possibles avec des locataires décident de ne plus louer leur bien. Il faut attendre que le bien soit vacant, car il n’est normalement pas possible de faire partir un locataire avant la fin du bail de 3 ans, avec au moins 6 mois de préavis.
Cette solution a aussi un coût, notamment en zone tendue, là où se font souvent les investissements immobiliers. Dans ce cas, le logement vacant subira une taxe spécifique. Alternativement, si le logement est meublé et utilisé de temps en temps par son propriétaire, celui-ci devra payer la taxe d’habitation. Nous avons publié récemment un article spécifique sur ce sujet, cliquez ce lien pour y accéder.
Si vous n’avez pas la possibilité d’utiliser le bien régulièrement, mieux vaut envisager de le vendre. C’est particulièrement vrai dans les métropoles où les prix ont fortement augmenté ces dernières années (Bordeaux, Lyon, Paris intra-muros notamment). Même si les prix de l’immobilier ont plutôt stagné ou baissé en 2023, l’augmentation des prix des années précédentes permet une plus-value intéressante.
A faire :
- Si l’échéance du bail est dans plus de 6 mois, faire évaluer son bien
5 - Passer au meublé
Louer en meublé est-il plus intéressant fiscalement ?
Bizarrerie française, les conditions de location d’un bien loué meublé et d’un bien loué nu sont totalement différentes. C’est la location meublée la plus intéressante fiscalement. Peut-on imaginer de passer de location nue à meublée ?
Dans la location meublée, le propriétaire doit fournir les meubles, dont une liste précise est fournie par l’administration fiscale. L’administration fiscale est particulièrement attentive à ce type de changement. Le passage au meublé n’est donc vraiment possible qu’au changement de locataire.
Le passage à la location meublée, une bonne idée ?
En France, la plupart des locataires emménagent avec leurs meubles. La location meublée n’est réservée qu’à des situations temporaires (étude, vacances, changement de situation familiale) et s’adresse donc à un marché spécifique (centre-ville, stations de vacances). Dans tous les cas, la rotation plus importante des locataires entrainera des coûts supplémentaires non négligeables. Hors de ces zones, louer un bien meublé peut se révéler un vrai inconvénient avec des difficultés à trouver un locataire.
Au final, passer à la location meublée est difficile à mettre en place à distance et pas toujours très rentable en comparaison des inconvénients générés. En revanche, c’est une solution à étudier pour un nouvel investissement, en particulier en résidences services bien mieux adaptées à ce type de location.
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