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Faut-il investir en résidences seniors?

Les résidences seniors ont le vent en poupe, souvent mises en avant par les promoteurs immobiliers. Il faut dire que l'évolution des tendances démographiques joue en leur faveur : en 2060, une personne sur trois aura plus de 60 ans, estimait l'Insee en 2010. Plus proche de nous, en 2035, la part de la population résidant en France métropolitaine âgée de 60 ans ou plus atteindra 31%.

Une nouvelle façon d’habiter pour les seniors

Conçues pour répondre aux besoins spécifiques du nouveau 3ème âge, les résidences seniors accueillent des personnes qui choisissent un niveau de confort et le besoin de se regrouper en communauté. Les résidences seniors de qualité offrent aussi de larges espaces communs, de manière à y faciliter les échanges et à tisser du lien social entre les résidents. Ces lieux de vie ne sont pas médicalisés, contrairement aux structures prenant des personnes en grande dépendance comme les EHPAD.

La localisation est primordiale. Elle doit répondre aux besoins des habitants, avec des commerces et des équipements médicaux faciles d’accès. La proximité du centre-ville et des transports en commun sont aussi des éléments très importants pour les futurs résidents. Certaines résidences sont situées dans des stations balnéaires, souvent utilisées en alternance avec une résidence principale existante. Dans ce cas, l’accès aux moyens de transport longue distance pour faciliter les visites sera crucial.

Une nouvelle forme d’investissement immobilier

Dans les premières résidences seniors, apparues dans les années 70, les résidents étaient aussi les propriétaires. Ils s’acquittaient en commun de prestation dont le cout devint prohibitif avec la baisse du nombre de résidents, entrainant une hausse du prix des prestations. Cette situation s’est parfois transformée en spirale infernale, une nouvelle génération de résidence senior a vu le jour où l’habitant est le locataire d’un bien détenu par un investisseur.

Comme dans d’autres types de résidence services (étudiants, EHPAD, Résidence de tourisme d’affaires), l’habitant va payer un loyer à la société d’exploitation qui lui sous-loue le bien avec accès à une palette de services au travers de différentes formules. Ce système permet au résident de payer un loyer sur une période d’habitation d’en général 10 à 15 ans, sans avoir à immobiliser une grande quantité de capital.

L’investisseur propriétaire reçoit lui un loyer garanti par la société d’exploitation, que l’appartement soit occupé ou non. Il n’a aucune implication dans la gestion et bénéficie du système fiscal avantageux qui offrira l’absence totale d’imposition sur les loyers pendant 15 à 20 pour un achat à crédit. Pour un achat comptant, la fiscalité sera très faible, de l’ordre de 8 %. Ce type d’investissement générant une rente immobilière garantie et faiblement fiscalisée est parfaitement adapté à la préparation de la retraite.

Un marché encore immature

Si l’investissement en résidence service offre un historique de plus de 30 ans, le créneau spécifique de la résidence seniors n’est en développement que depuis quelques années. L’attractivité à long terme de ces nouvelles formules d’habitation n’est pas toujours claire pour les résidents potentiels. En ce sens, c’est plutôt l’offre qui créera la demande.

L’absence d’un marché de revente

La résidence senior étant encore un concept relativement nouveau, la quasi-totalité des investissements sont dans des résidences neuves en construction. L’absence d’un marché de la revente, est donc plus adaptée à la création d’une rente retraite à vie, qu’à l’accumulation de capital.

Choisir un opérateur parmi les leaders

De très nombreux promoteurs se lancent donc sur ce marché encore nouveau. Comme pour toute résidence service, l’opérateur est primordial, car c’est lui qui va garantir le loyer. Certains acteurs se détachent de par leur parc important de résidences. C’est le cas notamment de Domitys et de Réside Etudes pour sa marque dédiée, La girandière.

La localisation, point crucial

En ville ou en bord de mer, il est important de souligner que les locataires font le choix d’y résider. L’environnement immédiat, commerces, infrastructures de santé, transports en commun et sécurité sont des éléments primordiaux.

De très nombreuses offrent sont aujourd’hui à la vente. Il conviendra d’être particulièrement vigilant sur le choix du projet, pour éviter une grosse déception dans quelques années. Vous souhaitez des informations sur les résidences seniors ou d’autres projets d’investissement immobilier durant votre expatriation, contactez nous à info@expatrimo.com .

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