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Vendre un bien immobilier en France

Article écrit le: 
Samedi, octobre 10, 2015

La période des vacances scolaires est pour beaucoup le temps d’un séjour prolongé en France. Pour les expatriés propriétaires immobiliers c’est aussi l’occasion d’habiter son ancienne résidence principale ou, si elle est louée, de rencontrer l’agence et de faire un point sur la location. Cette visite annuelle s’accompagne fréquemment de la réflexion sur l’opportunité de vendre son bien. 
 
Cet article vise à rappeler l’imposition sur la plus-value pour les non-résidents. Nous utiliserons l’exemple suivant : Un bien immobilier acheté 2.500.000 francs en Juin 1998 (équivalent à 381122.54 euros), valant aujourd’hui 750.000 euros. 

Combien vais-je payer d’impôts à la vente ?

À la vente de votre bien immobilier, c’est la plus-value qui sera taxée. Au-delà du simple calcul « Prix de vente – prix d’achat », il est possible d’ajouter un certain nombre de dépenses au prix d’achat pour arriver au « prix de revient ». Il s’agit notamment des frais de notaires payés à l’achat, mais aussi les frais d’agence et travaux éventuels. La plus-value sera soumise à deux prélèvements, l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux.
Impôts : 19% sur une assiette dégressive sur 22 ans
 
Dans notre exemple : 17.596 euros
Prélèvements sociaux : 15.5% sur une assiette dégressive de 30 ans
 
Dans notre exemple : 41.117 euros
Surtaxe sur les plus-values de plus de 50.000 euros
 
Dans notre exemple : 1389 euros
 
La fiscalité totale dans notre exemple sera donc de 60.103 euros
La plus-value sur vente immobilière est à porter sur la déclaration de l’année suivant celle de la vente. Contactez-nous pour une estimation de l’impôt sur la plus-value de la vente de votre bien.

Vous allez rentrer dans moins de 2 ans

Pour un résident fiscal français, la vente de sa résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus-values. Cette mesure est aussi applicable si un contribuable n’est pas propriétaire de sa résidence principale et vend un bien qui finance tout ou partie de l’achat de sa résidence principale. La plus-value sur le bien vendu ne sera alors pas imposable. Les deux transactions doivent être concomitantes sur une période de 2 ans.
Si vous rentrez dans les deux ans, il est donc possible de vendre aujourd’hui votre bien en France sans imposition, à condition d’acheter une résidence principale en France (et donc de redevenir résident fiscal français) dans moins de deux ans. Cette mesure est parfaitement adaptée à un retour planifié dans un horizon proche. Il est cependant important de bien faire enregistrer le remploi des sommes dans l’acte d’achat de votre résidence principale.

Vous avez quitté la France depuis moins de 5 ans

Un autre dispositif permet d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière. Pour en profiter, il faut :
• Avoir quitté la France depuis moins de 5 ans
• Ne pas avoir loué son bien depuis le 1er janvier de l’année précédente (1er janvier 2014 pour une vente en 2015)
• Avoir été résident fiscal français pendant au moins deux ans
Vous serez alors exonéré dans la limite de 150.000 euros par personne (300.000 euros pour un couple) de plus-value constatée

Récupération des prélèvements sociaux et d’une partie de l’impôt

Il est important de noter que la France a déjà été condamnée par la Cour Européenne de Justice, l’arrêté jugeant illégale l’application des prélèvements sociaux pour les non-résidents fiscaux français. Il devra être possible de se faire rembourser des prélèvements sociaux payés sur la plus-value de ventes immobilières lorsque le propriétaire est un non-résident fiscal français. Il convient donc de contester cette imposition afin de prendre date et de pouvoir faire valoir ses droits plus tard.
 
De la même façon, le taux de l’impôt sur la plus-value pour les non-résidents était 33.33% de 2012 à 2014. Une procédure permet de récupérer le différentiel avec le taux de 19%. Par comparaison, si le taux d’imposition pour 2015 était encore de 33.33%, l’impôt à payer dans notre exemple serait de 30.867 euros. Il s’agit donc d’une somme substantielle.
 
Vous avez vendu en 2014 :
Une double procédure doit vous permettre de récupérer à terme les prélèvements sociaux et le différentiel d’impôt. Il n’est pas trop tard pour contester cet impôt.
 
Vous avez vendu ou vous vendez en 2015 :
L’impôt sur les plus-values pour les non-résidents a déjà été ramené à 19%. C’est bien ce taux qui vous sera appliqué.
En revanche, la procédure pour les prélèvements sociaux sur la déclaration 2016 n’est pas encore complètement claire. Soit le contribuable devra payer les prélèvements sociaux pour ensuite se faire rembourser, soit il sera dispensé de les payer. Les réponses devraient intervenir pendant le second semestre de 2015.

Profiter des taux d’intérêts bas

Si vous décidez de vendre votre bien, il est opportun de réinvestir en profitant des taux de crédits extrêmement bas actuellement. Une partie du produit de votre vente sera alors utilisée comme apport, vous permettant une opération totalement équilibrée.

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