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Profitez de l’investissement à crédit

Article écrit le: 
Mercredi, décembre 7, 2016

Instrument financier par excellence, le crédit est un incontournable de l’investissement immobilier. Les taux de crédit pratiqués par les banques françaises ces dernières années ont en effet de quoi susciter l’intérêt. Avec des taux fixes sur des durées longues et des taux en moyenne de 1,5% à 1,7%, l’investissement immobilier en France a tout son sens dans un patrimoine. Attention cependant, les taux obligataires repartant à la hausse depuis novembre, les banques devraient répercuter ces hausses sur les crédits. Est-il encore temps d’en profiter ?

Pourquoi investir à crédit ?

Le premier usage du crédit est d’obtenir un budget d’investissement plus important. C’est la principale raison en cas d’achat d’une résidence principale, mais c’est aussi utile pour un investissement. Le crédit permettra un montant investi bien au-delà des moyens actuels de l’investisseur. En ce sens, il s’agit d’échanger du temps contre le paiement d’un intérêt.

Pour un investissement locatif, le crédit a aussi un effet fiscal. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers et réduisent considérablement l’impôt, permettant une économie de plusieurs milliers d’euros chaque année.

L’autre raison est l’augmentation du rendement par l’effet de levier. En France, un appartement au cœur d’une grande ville offrira un rendement brut entre 4 et 5%. Un financement à crédit permettra d’obtenir un rendement final de 6 à 7%. Très peu de placements seront aussi rentables pour le même niveau de risque.

L’effet de levier

L’avantage principal du crédit en tant qu’investisseur est d’échanger du temps contre de l’argent. A budget d’investissement égal, l’acheteur n’utilisera qu’une partie du budget comme apport et empruntera le restant. Les loyers perçus permettront de rembourser tout ou partie des mensualités de crédit. À la fin du crédit, l’investisseur sera propriétaire du bien, mais n’en aura effectivement payé qu’une partie, l’autre partie aura été payée par le locataire. L’opération sera beaucoup plus rentable qu’un achat comptant, car le capital mobilisé sera plus faible.

D’autre part, même si on dispose de la somme totale nécessaire à un investissement, il est plus rentable de n’utiliser qu’une partie de son capital et d’emprunter le reste. La somme non-utilisée pourra être placée, et produira des intérêts supplémentaires, ce qui augmentera encore la rentabilité du projet.

L’effet de levier sera d’autant plus important que la différence entre le rapport du bien acheté et du taux d’intérêt du crédit sera élevé. Les taux d’intérêts de crédit actuellement disponibles en France sont historiquement bas, permettant des investissements très rentables.

Les différents types et durées du crédit

La durée normale d’un crédit pour un investissement immobilier est de 15 ans, avec une fourchette entre 10 et 20 ans. Au-delà de la durée elle-même, c’est la faculté de rembourser à l’avance sans frais qui apportera la flexibilité sur le crédit.

Crédit amortissable :
C’est la forme de crédit la plus courante. Les mensualités sont composées de capital et d’intérêt. Son principal avantage est la simplicité, car la mensualité sera constante (à taux d’intérêt constant). A la fin du crédit, l’acheteur sera assuré de pouvoir disposer de son bien.

Crédit in-fine :
L’emprunteur ne remboursera que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital en totalité à la fin. Utilisé pour booster la rentabilité financière d’un projet, l’emprunt in-fine doit être associé à un produit financier pour collecter la somme nécessaire au remboursement du capital à la fin du crédit. Si la somme nécessaire n’est pas réunie, l’investisseur devra vendre le bien pour rembourser le crédit.

Assurance-crédit

L’assurance du crédit est obligatoire en France. Les assurances proposées par les banques ne sont pas toujours adaptées ou compétitives pour les non-résidents. Il peut être intéressant d’utiliser une assurance externe, ce qu’on appelle une délégation d’assurance.

Obtenir un crédit

Obtenir un crédit en tant qu’expatrié s’avère souvent difficile, les banques privilégient leurs clients et la proximité. S’adresser à sa banque, en prenant soin d’avoir conservé un relationnel et quelques placements est souvent la meilleure solution. Si vous n’êtes pas dans cette situation, il faut commencer à rapatrier de l’argent en France et s’adresser à des spécialistes des non-résidents. Il faut aussi savoir simplifier son investissement : privilégier des investissements packagés avec des projets pré-approuvés par les banques, éviter les travaux de rénovation.

Les perspectives

Bien que plus compliqué pour les expatriés, le crédit reste un des meilleurs moyens de faire fructifier son argent. Le marché qui a vu les taux être divisé par 4 depuis 2000 a sans doute atteint un plancher en 2016, en-dessous duquel les banques n’ont plus intérêt à prêter. Une hausse des taux est donc attendue, favorisée par les évènements internationaux. Elle sera cependant modérée en France, de part la politique accommodante de la BCE. Les professionnels attendent une hausse de l’ordre de 0,20% à 0,30% en 2017, les taux de crédit resteront donc encore très bas pour l’année prochaine. L’année 2017 restera donc une excellente année pour un achat immobilier en France à crédit.

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