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Investir dans une résidence retraite

L’allongement de l’existence et les changements de mode de vie engendre une augmentation forte du nombre de personnes âgées. A titre d’exemple, les plus de 80 ans seront 2,5 fois plus nombreux en 2040 qu’aujourd’hui. Ce vieillissement de la population française crée de nouveaux besoins d’hébergement et de soins. 
 
Les hébergements offerts aux séniors, regroupent en fait deux types très distincts :
- La résidence sénior, destinée à des personnes âgées autonomes
- L’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), pour les personnes ayant besoin d’une assistance médicalisée
 
Répondant à des besoins différents, ces deux types d’hébergement sont rarement localisés sur les mêmes lieux. Les pouvoirs publics n’ayant plus les moyens de répondre seuls à ces besoins, l’état fait donc appel à l’investissement privé pour les remplir. Le but cet article est de bien différencier les deux et de montrer comment répondre à ces besoins peut aussi être un bon investissement.

La résidence senior – confort et rapprochement

Habiter dans une résidence senior est d’abord un choix personnel. Les résidents quittent le plus souvent un domicile familial devenu trop grand, trop éloigné ou tout simplement peu adapté à leur âge. L’emplacement d’une résidence sénior devra permettre aux habitants d’accéder facilement aux commerces de proximité et aux transports.
 
Les meilleurs emplacements se trouveront proche des centre-ville, dans les grandes agglomérations ou dans des villes plus petites offrant un cadre de vie agréable. Une résidence sénior ressemble en de nombreux points à une résidence d’habitation classique, tout en étant spécialement adaptée à ses résidents.
 
- Des appartements adaptés : Les appartements seront conçus pour des personnes dont la mobilité est plus réduite, avec des accès élargis et des équipements aidant au déplacement
- Des services sur place : Des services de restauration sont présents, ainsi que des animations et des services destinés à améliorer la vie des habitants (ménage, coiffure, aide administrative).
- Une population homogène : Si l’intégration en ville est primordiale, la résidence senior constitue aussi un refuge, offrant un cocon de sécurité pour ses habitants. La recherche d’autres gens avec une proximité d’intérêts est souvent un moteur pour venir y habiter.
 
Autrefois offerte à l’achat pour les résidents, la résidence sénior est aujourd’hui essentiellement disponible en location. Le propriétaire en sera un investisseur, qui louera son bien à une société spécialisée. Celle-ci sous-louera le bien au résident et assurera les services, garantissant ainsi les loyers.

EHPAD – La grande dépendance

Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes se rapprochent d’un environnement hospitalier. Strictement contrôlés par les régions, ils emploient un nombre important de personnels afin d’assurer des soins quotidiens pour les résidents. Certains de ses établissements intègrent des unités spécialisées dans les maladies dégénératives (Alzheimer, Parkinson).
 
Avec un manque estimé à 50.000 places dans ces structures d’accueil, les services et équipements existants ne comblent pas les besoins actuels. Faute de place, la plupart des établissements sont contraints de mettre en place des listes d’attente et de sélectionner leurs pensionnaires. 
 
Environ un tiers des hébergements actuels sont assurés par le secteur privé. Cette proportion augmentera jusqu’à la moitié dans les années à venir, car les pouvoirs publics font appels aux investissements privés pour subvenir aux besoins. Ces établissements sont financés par des investisseurs qui font l’acquisition d’une chambre médicalisée.
 
Les investissements à privilégier se situeront à proximité des grosses agglomérations, afin d’assurer la réponse à un besoin sur le long terme et de permettre aux familles des pensionnaires de visiter régulièrement leurs parents ou grands-parents.

Pourquoi et comment investir ?

Dans ces deux types de structure, l’investisseur fera l’acquisition d’un bien immobilier devant notaire : un appartement ou une chambre médicalisée selon le cas. Le loyer en sera garanti par le gestionnaire de la résidence que le bien soit occupé ou non. Le choix de l’emplacement et du gestionnaire sont des éléments fondamentaux de l’investissement
 
La fourchette de prix de ces investissements varie de 150.000 à 300.000 euros pour la résidence sénior selon la localisation, avec des loyers perçus entre 500 et 1000 euros / mois. Celle de l’EHPAD sera dans une fourchette de 120.000 à 250.000 euros sera entre 450 et 950 euros / mois. Grâce à leur pérennité et aux loyers garantis, ces investissements sont souvent finançables avec un crédit. Les loyers couvriront tout ou partie des échéances de crédit, selon l’apport initial. A la fin du crédit, les loyers perçus pourront constituer un complément de retraite pérenne. Vous pourrez également revendre le bien pour préparer l’apport nécessaire à l’achat d’une résidence principale, sans imposition sur les plus-values.

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