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Financer son achat immobilier en France

Article écrit le: 
Vendredi, mars 17, 2017

Un achat immobilier est toujours une décision à forte implication. De par sa nature, l’investissement immobilier aura des conséquences sur une longue période, ne serait-ce qu’à cause des durées nécessaires aux procédures administratives. L’achat immobilier en France est d’autant plus long qu’il va demander la coopération de plusieurs intervenants, vendeur, banque, courtier, promoteur, notaire, assurance, autorités consulaires. Ceux-ci ne sont souvent pas sur les mêmes timings ni avec les mêmes propriétés ce qui peut engendrer de fortes complications. Le processus est encore retardé par la distance qui va ralentir la communication, et le statut de non-résident qui va le complexifier.

Trouver le bien est la partie la plus apparente, et le plus souvent l’acheteur potentiel va se concentrer sur ce point, pour en négliger les autres. Une mauvaise préparation peut être la source d’une grande désillusion, voire de pertes financières si le processus ne venait pas à son terme. Cet article a pour but d’étudier plus précisément la partie financière de la transaction.

Maintenir une relation avec sa banque

Si les expatriés ont souvent plus de disponibilités que s’ils étaient restés en France, la relation avec leur banque s’en trouve rarement améliorée. Devant la distance, le manque de compréhension de cette situation particulière et la difficulté de rencontrer physiquement son conseiller, le service bancaire français n’est souvent pas à la hauteur. Il n’est pas rare pour nous de rencontrer des clients dont le compte est très généreusement rempli mais à qui leur banque française ne propose aucune solution.

Cette situation devient vite problématique quand on se lance dans un achat immobilier. Les faibles taux de crédit de ces dernières années ont fait augmenter la demande de façon fulgurante, les banques doivent donc choisir à qui elles donnent priorité, et ce sont rarement les expatriés. C’est d’autant plus vrai que les exigences réglementaires se complexifient régulièrement pour les banques, qui vont donc privilégier des clients plus faciles à traiter.

Il est donc indispensable de maintenir une relation régulière avec sa banque, d’autant plus que les conseillers en clientèle ont tendance à changer souvent. Une visite à sa banque à chaque retour annuel en France permet une meilleure relation et donc une solution simplifiée à des difficultés potentielles. Il est important de noter que les banques en ligne sont très pratiques, mais ne traitent pas toujours les non-résidents et encore moins leurs demandes de prêts immobiliers.

Ramener de l'argent en France

L’achat immobilier en France est souvent effectué à crédit. Au moment d’examiner la demande, il est important que la banque ait des indications sur son propre intérêt à faire cette opération. Le crédit en France n’est pas un droit, mais une transaction dans laquelle la banque doit trouver son profit. La faiblesse des taux d’intérêt de ces dernières années a conduit à une érosion des marges des banques, d’où l’augmentation des frais de ces dernières. Le crédit est avant tout un moyen pour une banque de conquérir un nouveau client. Un expatrié dont les revenus ne sont pas payés sur son compte français ne donnera pas à sa banque la possibilité de se rémunérer sur le seul crédit. Il convient donc de donner des gages en plusieurs étapes :
- Avoir le montant de l’apport au moment de la demande de crédit : Les dépôts mêmes conséquents sur des banques étrangères n’intéressent pas les banques françaises. Le mieux est d’avoir déjà une grosse partie de l’apport disponible dans sa banque, ou à défaut, dans un autre établissement bancaire ou assurance en France
- Créer un flux d’argent vers la France : Au-delà de la disponibilité de l’apport, c’est la vision d’un flux d’argent et donc de la capacité à rembourser qui va intéresser la banque. Il est donc important de ramener régulièrement de l’argent vers la France, ce qui améliorera le dossier de demande de crédit.

Imposition et Tracfin

Un non-résident fiscal n’a pas à payer d’impôt sur du revenu d’un travail exécuté hors de France. Il est donc tout à fait possible de rapatrier en France l’argent de son travail à l’étranger. L’expatrié doit cependant pouvoir justifier du paiement de l’impôt dans son lieu de résidence sur les 5 années précédentes. Ces justificatifs pourront être demandés en cas de contrôle fiscal, en particulier au moment du retour en France.
En revanche, il est indispensable pour un non-résident de pouvoir justifier de l’origine des fonds qu’on va rapatrier en France. La norme Tracfin impose une déclaration au premier euro pour les non-résidents. Il est important de prévenir son banquier, notamment en cas de rapatriement de sommes importantes. L’arrivée d’un virement de l’étranger important sur un compte inactif depuis des années à de grandes chances de conduire à un gel des fonds par la banque jusqu’à obtention des justificatifs nécessaires, voir une fermeture unilatérale du compte.

D’autre part, le rapatriement d’argent doit provenir d’un compte au même nom que le propriétaire du compte en France. Dans le cas contraire, et notamment sur des grosses sommes, il faudra impérativement avoir à disposition les documents montrant l’origine des fonds, car un paiement important par un tiers sans justificatif pourrait être considéré comme du blanchiment d’argent.

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