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Cash-flow neutre, la fausse bonne idée ?

Un des mythes de l’investissement immobilier est la possibilité d’investir avec un cash-flow neutre, c’est-à-dire sans avoir à ajouter de l’argent après l’apport. Certains imaginent même un investissement à cash-flow neutre sans apport. Si des offres alléchantes atterrissent régulièrement dans nos boîtes mails, nous allons étudier si ce résultat est possible dans l’immobilier en France. Il est important de comprendre les avantages, mais surtout les inconvénients, souvent peu expliqués, de ce genre de montage.

Qu'est ce que le Cash- flow neutre ?

Issue du monde de la finance d’entreprise, l’expression de « cash-flow neutre » signifie que les rentrées d’argent sur le projet vont couvrir les sorties qui y sont liées. Il s’agit donc d’un investissement magique qui ne pèse aucunement sur le budget du ménage. Il est évident qu’un tel montage ne peut exister sans un apport à l’achat. Si un résident fiscal français peut imaginer emprunter 90% ou plus du montant de sa résidence principale, un non-résident devra la plupart du temps fournir 30% d’apport au moins sur son achat immobilier d’investissement.

Investir en cash-flow neutre serait possible grâce à trois méthodes complémentaires :

1 - Oublier les risques

Cette méthode est utilisée par les vendeurs avant d’avoir conclu le projet. Ces derniers réduisent souvent les risques financiers liés à l’investissement immobilier en oubliant :

  • les travaux futurs : Votre achat est le meilleur, mais êtes vous sûr que des travaux ne seront pas nécessaires, de façon individuelle… ou pour tout l’immeuble ?
  • la vacance locative : Vos simulations comptent sur une location 12 mois par an sur du long terme. Même si l’emplacement de votre bien est de première qualité, d’autres facteurs peuvent faire perdre un ou plusieurs mois de loyers entre deux locataires.
  • les risques d’impayés : Votre investissement est parfaitement sécurisé, et l’agence sélectionne bien les locataires. Malheureusement, votre locataire ne paye pas ou paye irrégulièrement. On peut s’assurer contre ce risque, mais l’assurance ne couvre pas tout… et n’est souvent pas comprise au départ (voir second point sur les frais)
  • la variation du loyer : Les loyers augmentent en principe avec le temps, mais des imprévus peuvent de produire en particulier si le quartier ou l’immeuble se dégrade. C’est en particulier vrai pour les investisseurs en SCPI dont on constate la baisse des rendements ces dernières années.

Moralité : nombre de projets en immobilier locatif demandent un cash-flow supérieur aux prévisions.

2 - Sous-estimer les frais

Le montant du loyer perçu est clairement visible sur son compte, de même que la mensualité de prêt. S’ils sont proches, il est facile de parler de cash-flow neutre… sauf qu’un nombre de frais supplémentaires ne sont souvent pas pris en compte. La plupart de ces frais sont annuels, ou à fréquence irrégulière, ce qui les rends plus difficiles à visualiser : taxe foncière, réparations et travaux, charges, frais de syndics. Tout cela s’accumule, même si cela reste peu visible.

C’est d’ailleurs sans compter le temps passé pour ces formalités, car l’investissement immobilier classique reste chronophage.

3 - Allonger la durée du crédit

Nous avons tendance à conseiller de prendre un crédit sur 15 ans pour de l’investissement immobilier. Cette durée, entrée dans la norme, favorise l’obtention du crédit, chose souvent complexe pour un français habitant à l’étranger.

Il est cependant possible d’allonger le crédit jusqu’à 20 ans ou parfois plus avec les conséquences suivantes :

  • Difficultés à refaire une opération à la fin de celle-ci : Un acheteur de moins de 40 ans pourra contracter un crédit sur 15 ans pour un achat immobilier. À la fin de celui-ci, il aura 55 ans et pourra reprendre un crédit sur 10 voir 15 ans pour une nouvelle opération. S’il avait souscrit à un crédit sur 20 ou 25 ans, la banque aurait par la suite pu lui refuser l’accès à un nouveau crédit.
  • Coût du crédit : Même si les taux d’intérêts sont actuellement faibles, ajouter 5 ans à un emprunt sur 15 ans revient vite beaucoup plus cher pour la même somme. C’est d’autant plus vrai que les taux augmentent avec la durée du crédit. 
    À titre d’exemple, 150.000 euros empruntés à 2% sur 20 ans, coûte environ 9000 euros de plus que la même somme à 1.8% sur 15 ans (hors assurance).
  • Sortie anticipée : Si l’investissement doit être interrompu, la vente de l’actif servira à rembourser une partie du crédit. Or, les premières années du crédit participent majoritairement au remboursement des intérêts. Il faudra attendre 10 à 12 ans sur un emprunt au long cours pour commencer à rembourser de manière significative du capital. Allonger la durée du crédit, c’est donc prendre le risque de payer à fonds perdus une dette.

L’investissement en cash-flow neutre paraît séduisant, mais reste un mirage. C’est en oubliant les risques financiers, sous-estimant les frais ou encore allongeant la durée d’un crédit que ce type de calcul est possible sur le papier.  Dans les faits, cela revient à négliger les contraintes, ce qui ne présente que peu d’intérêt.

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