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Bien choisir une SCPI

La baisse de rémunération des livrets pousse de nombreux investisseurs à se tourner vers d’autres formes d’investissement. Les SCPI, Société Civiles de Placement Immobilier, sont une destination en vogue. Toutes les SCPI ne sont pas égales, une bonne sélection sera cruciale, en particulier pour assurer une revente efficace.

Comment investir en SCPI ?

L’investisseur en SCPI achète des parts d’une société dont les activités sont la possession, la location et la rénovation d’immobilier. Les parts de SCPI ne sont pas cotées. Pour revendre, il faut trouver un acheteur, il s’agit d’un marché de gré à gré, normalement organisé par la SPCI elle-même. Le prix des parts varie en fonction de la valeur du parc immobilier détenu. 
Les parts de SCPI sont souscrites directement auprès de banques ou de conseillers en gestion de patrimoine. Elles peuvent être achetées cash, permettant un revenu immédiat. Elles peuvent aussi être achetées à crédit, offrant un effet de levier et une réduction de la fiscalité. Une troisième possibilité est l’acquisition de SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie.

Critères de choix

Les SCPI doivent être évaluées selon 4 critères principaux :
- Taille : La stabilité d’une SCPI dépendra de sa capacité à mutualiser le risque et donc de la taille de son parc immobilier. Il est donc important d’investir dans des SCPI majeures, possédant plusieurs dizaines d’immeubles et une capitalisation supérieure à 500 M euros
- Ancienneté : Secteur de stabilité, l’immobilier connait aussi des crises. Il existe une vraie prime à l’expérience sur le choix des investissements immobilier. On préfèrera donc des SCPI existant depuis plusieurs années.
- Taux d’occupation : Pour que l’argent investi dans les SCPI rapporte, celles-ci doivent acheter des biens immobiliers et les louer. Un taux d’occupation supérieur à 90% permettra à la SCPI de collecter des revenus maximum, et donc d’offrir du rendement de façon durable.
- Collecte: Pour être liquide, une SCPI doit attirer plus de nouveaux investisseurs qu’elle n’en perd, et donc une collecte forte de nouvelle épargne. Il faut éviter les SCPI avec une collecte nette égale à 0, signifiant une file d’attente des propriétaires pour la revente, et donc une faible liquidité.

SCPI de murs de commerces

Les murs de commerce et centre commerciaux sont un domaine important d’investissement des SCPI. La montée en puissance des franchises et la proéminence des marques ont apporté une forte croissance des loyers et offrent de bonnes rentabilités. Nécessitant connaissance du secteur et gestion de très nombreux locataires, la SCPI de murs de commerces demande une vraie expertise.
 
Dans ce secteur, notre conseil d’investissement portera sur IMMORENTE de Sofidy. Principale SCPI de murs de commerce, elle a été fondée en 1988 et affiche aujourd’hui une capitalisation supérieure à 2 milliards d’EURO. Elle possède plusieurs milliers d’actifs, répartis selon 1/3 en murs de commerces en centre-ville, 1/3 en moyenne surfaces de périphérie et 1/3 en bureaux. Le rendement de cette SCPI est stable depuis plusieurs années autour de 5.25% et le taux d’occupation d’environ 92%, avec une collecte régulière et importante.
 
Un point particulièrement d’IMMORENTE est de limiter le montant de parts détenues par investisseur. Cette limite permet d’à la SCPI d’avoir plusieurs milliers petits investisseurs, et donc d’en lisser la revente

  SCPI de bureaux

Les SCPI de bureaux sont très nombreuses, il convient d’être particulièrement sélectif. L’attraction croissante du secteur a favorisé la création récente de SCPI de bureaux possédant seulement quelques biens loués à de gros acteurs.  Si cette configuration peut sembler rassurante, elle devient très problématique si l’un des locataires décide de déménager. Là encore, la diversification des biens sera primordiale, permettant une mutualisation du risque.
 
Dans ce secteur, notre conseil d’investissement portera sur PFO2 de PERIAL, groupe actif dans le secteur des SCPI depuis plus de 40 ans.PFO2 se concentre sur les investissements immobiliers à performance énergétique optimisée ou à fort potentiel d’amélioration. Cette stratégie permet de se démarquer de la concurrence, d’attirer des locataires premium et de percevoir des loyers plus importants. La SCPI possède environ 150 immeubles de bureaux, 50% en province, 40% en région parisienne et 10% dans Paris. Le rendement de PFO2 est stable, autour de 5.2% et le taux d’occupation autour de 95%. PFO2 affiche une des principales collectes sur le marché des SCPI.

 Autres domaines

Le secteur de la santé est en forte croissance en France. Un nouvel acteur à surveiller est la SCPI PERIAL Santé, spécialisée sur ce domaine. Nous voyons aussi la monté de SCPI régionales, à même de tirer parti d’une connaissance locale. C’est notamment de la SCPI Foncière et Territoires Rhône-Alpes.

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