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Bien choisir une nue-propriété temporaire

Forme d’investissement immobilier relativement nouvelle, la nue-propriété temporaire reste souvent mystérieuse car peu connue du grand public. Elle offre cependant de nombreux avantages pour les expatriés

Le démembrement de propriété

Héritage du code civil Napoléonien, tout bien immobilier peut être divisé en deux parties distinctes : La nue-propriété, et l’usufruit (le droit d’utilisation et d’en tirer un revenu). La grande majorité des propriétaires possèdent les deux en même temps, ils ont donc la pleine propriété de leur bien. La séparation de la nue-propriété et de l’usufruit, ce qu’on appelle le démembrement de propriété, est utilisée pour optimiser la transmission d’un bien immobilier : Des parents vont donner la nue-propriété de leur bien à leur(s) enfant(s) et en garder l’usufruit, et donc l’usage. A la mort des parents, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien gratuitement et sans impôts.
La nue-propriété temporaire est une seconde utilisation de ce principe légal.

Loyer prépayés et avantage fiscal

La nue-propriété temporaire est une formule d’investissement novatrice et bien adaptée aux expatriés. Un particulier achète la nue-propriété d’un appartement sur un projet neuf (plus rarement ancien) sur une période donnée (le plus souvent 15 ans). N’en possédant pas l’usufruit, il ne pourra ni l’occuper ni en tirer des revenus pendant cette période. En contrepartie, le prix d’achat sera diminué d’une « décôte », d’environ 40%, correspondant à un loyer sur 15 ans prépayé.
L’usufruitier est en général un institutionnel. Il a l’obligation d’entretenir l’immeuble, de reloger les locataires et de remettre en état le bien à la fin de l’usufruit. Tous les nu-propriétaires récupèrent l’usufruit de leur appartement en même temps, automatiquement et sans impôt. Ils pourront choisir de vendre, louer ou utiliser personnellement leur bien.
A la revente après 15 ans , la plus-value ne sera taxée que sur l’augmentation de la pleine propriété, au taux normale d’imposition. En cas de revente pour acheter sa résidence principale en France, la vente sera exonérée d’imposition.

Pourquoi choisir ce type d'investissement?

Le principal avantage de ce type d’investissement est l’absence totale d’implication dans la gestion durant la période de nue-propriété. La décote étant payé au début, le risque d’impayé est inexistant, ce qui est très appréciable à une très longue distance. La sécurité n’est pas le seul avantage de cette formule.

Jouer la plus-value
Avec un horizon d’investissement de 15 ans, une offre de transport à venir ou une zone en développement offrent des vrais potentiels de plus-value. C'est une formule d'investissement est particulièrement bien adaptée dans le cadre du Grand Paris

Défiscaliser
Les intérêts d’emprunt générés par un achat à crédit seront déductibles d’autres loyers, permettant un vrai gain d’imposition. D’autre part, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette ISF. C’est un bon moyen de réduire celle-ci de façon rapide et durable.

Utilisation à terme
Au-delà du pur investissement, c’est la possibilité d’utiliser soi-même le bien à terme, comme un appartement au bord de la mer ou dans une grande ville.

Choisir une bonne nue-propriété

L’offre sur ce secteur est en forte augmentation, mais les projets ne sont pas tous égaux. Comme pour tout projet immobilier, la localisation est primordiale. L’offre de transports à terme devra être importante, il faut donc privilégier la proximité de nouveaux trams ou métros.
De plus en plus de projets offrent quelques appartements en nue-propriété au milieu d’une résidence classique. Cela garantira une attention des propriétaires-occupants et donc une tenue du bien dans le temps. De la même façon, un quartier peut changer en 15 ans, mais il faut rester prudent sur les perspectives de transformation. Il est primordial que le prix de la pleine propriété neuve soit en cohérence avec le quartier.

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